2026年09月の記事一覧｜寝屋川市の不動産売却は、センチュリー21プレイス・アンド・カンパニー｜センチュリー21プレイス・アンド・カンパニー

先日、京都で中古マンションをご購入いただいたお客様のお引渡しがありました。

今回のマンションは築11年。

でも、初めてお部屋に入ったとき、

「これ、本当に築11年？」

と思ったほど、とにかく綺麗なお部屋でした。

前の所有者様はとてもお忙しい方で、ご自宅は別にあり、このマンションは寝に帰る程度。

いわば、別荘のような使い方をされていたそうです。

キッチンもほとんど使われていない。

フローリングにも目立ったキズがない。

お風呂もピカピカ。

洗面所も新品のよう。

トイレに至っては、本当に使っていたのかなと思ってしまうくらい（笑）。

車で例えるなら、まさに「新古車」のような中古マンションでした。

そんな素敵なお部屋を、弊社でオープンハウスさせていただきました。

なんと4組目のお客様でご成約。

今回、僕が担当させていただいたお客様でした。

実はそのお客様、近くの新築マンションも検討されていました。

新築ですから、もちろん綺麗です。

ただ、そのお部屋は2階で、烏丸通に近く、交通量も多いため、車の音が少し気になっていたそうです。

一方、今回のマンションは烏丸通から一本入った場所。

街中の便利さはありながら、車の音はそれほど気にならない。

そして東向きのお部屋なので、朝になると柔らかな光が入ってきます。

朝日で目が覚める暮らし。

僕は、それだけでも一日の始まりが少し気持ちよくなるような気がします。

今回のお客様はお一人で暮らされます。

2LDKですから、一人暮らしにはかなり贅沢な空間です。

だから打ち合わせをしていても、

「ここを、こんなふうに使ったらいいですね」

「こんな部屋にしたら楽しそうですね」

そんな話がどんどん膨らんでいきました。

毎回、スターバックスで打ち合わせをしながら話していたのですが、お客様にはすでに新しい暮らしのイメージがありました。

部屋にプロジェクターを設置して、壁いっぱいに映画を映す。

お気に入りの家具を置いて、自分だけの空間をつくる。

話を聞いていると、まるでお洒落なショップやカフェのような部屋になるんじゃないか。

そんな光景が僕の頭の中にも浮かんできました。

実は僕、建築を学んでいたこともあり、こういう話を聞くと頭の中で勝手に3Dになってしまいます（笑）。

ソファはここかな。

プロジェクターはこっちかな。

朝はここから光が入ってきてなんて考えているうちに、

お客様以上に僕までワクワクしてしまいました。

でも、今回のお引渡しを終えて、改めて思ったことがあります。

僕たち不動産会社がご提供しているものって、本当に「マンション」だけなのかなと。

もちろん、不動産を売ることは僕たちの仕事です。

でも、お客様が買っているのは、70㎡や80㎡という「広さ」だけではありません。

2LDKや3LDKという「間取り」だけでもない。

その場所で、

どんな朝を迎えるのか。

どんな家具を置くのか。

どんな音楽を聴くのか。

どんな映画を見るのか。

そして、

これから、どんな毎日を過ごしていくのか。

そんな「これからの暮らし」まで含めて、家を選んでいるんだと思います。

お引渡しの日。

嬉しそうなお客様の姿を見ていたら、僕自身も本当に嬉しくなりました。

不動産をお渡ししたというより、

お客様の新しい未来を一緒につくるお手伝いができた。

そんな気持ちになりました。

不動産の仕事をしていると、契約や住宅ローン、登記、決済など、どうしても難しい話が多くなります。

でも、その先には必ず、

「ここで暮らす人の人生」がある。

今回のお客様を見ていて、改めてそのことを教えていただいた気がします。

この仕事をしていて、本当によかった。

そう思えるお引渡しでした。

これから、このお部屋がどんな素敵な空間になっていくのか。

僕も密かに楽しみにしています。

そしてこれからも、ただ不動産をご紹介するだけではなく、お客様と一緒に未来を想像し、一緒にワクワクできる仕事をしていきたい。

家を売る仕事ではなく、
その先にある「暮らし」と「未来」を届ける仕事を。

今回は、そんな嬉しい出来事を皆さんにもお伝えしたくて、少しだけ心のメッセージを書かせていただきました。

最後まで読んでいただき、ありがとうございました。

こんにちは。

枚方市・寝屋川市・交野市を中心に不動産のお手伝いをしている、センチュリー21 プレイスアンドカンパニーです。

中古住宅を見に行って、

立地もいい。

間取りも好き。

家族も気に入った。

でも価格を見ると、3,480万円。

そして、こんな話になります。

「3,000万円になりませんか？」

……ちょっと待ってください（笑）。

中古住宅だから値引きできる。

そんなイメージを持っている方もいるかもしれません。

でも実際の不動産売買は、そんなに単純ではありません。

そもそも、中古住宅は値引きできるの？

結論から言えば、価格交渉ができるケースはあります。

ただし「中古だから100万円くらい安くなるでしょ」

という決まりはありません。

たとえば同じ3,480万円の物件でも、

売り出したばかりなのか。

半年間売れていないのか。

すでに価格変更しているのか。

他にも購入希望者がいるのか。

売主さんが売却を急いでいるのか。

周辺相場と比べて高いのか安いのか。

これだけでも状況はまったく違います。

だから僕は「いくら値引きできますか？」より先に、「この価格は適正なのか？」を考えます。

500万円安く言えば、得なのか？

3,480万円の物件に「2,980万円なら買います」と言うこと自体はできるかもしれません。

でも、それが良い交渉かどうかは別の話。

不動産には売主さんがいます。

長年家族で暮らした家かもしれない。

大切に手入れしてきた家かもしれない。

そこへ、理由もなく大幅な値引きを言われたら、

「そこまで安くするなら、この人には売りたくない」となることだってあります。

不動産はネットショッピングではありません。

売主さんも人間です。

僕なら「理由のある価格交渉」をする

価格交渉をするなら、僕は理由を考えます。

たとえば、水回りの交換に費用がかかる。

外壁や屋根のメンテナンスが必要。

周辺の成約事例と比べると少し高い。

境界や建物の状況など、購入後に費用が必要になる。

そんな材料があれば「この部分に費用がかかるので、○○万円なら購入したい」という交渉ができます。

ただ「安くなったらうれしいから」

だけでは、売主さんも納得しにくいですよね（笑）。

値引き額より「総額」で考える

そして、もう一つ大切なのがここです。

たとえば100万円値引きできた。

「やった！」と思いますよね。

でも購入後、リフォームに300万円。

外壁に100万円。給湯器の交換。

エアコン。引っ越し。

いろいろ必要になるかもしれません。

だったら、100万円値引きできたかどうかだけで、良い買い物だったとは判断できない。

大切なのは、物件価格＋購入諸費用＋購入後に必要なお金。

全部含めて、この家はいくらなのか。

僕なら、そこを見ます。

一番怖いのは「値引きにこだわって、いい家を逃すこと」

これも実際にある話です。

本当に気に入った物件。

価格も相場から大きく外れていない。

でも「あと100万円下がったら買います」と交渉する。

その間に、満額で買いたいという別のお客様が現れる。

そして売れてしまう。

100万円安く買おうとして、3,480万円で買いたかった家そのものを失う。

これでは、何のための価格交渉だったのか分かりません。

特に人気のある物件では、値引きをしないことも立派な購入戦略なんです。

家を安く買うことより、大切なこと

枚方市・寝屋川市・交野市で中古戸建てや中古マンションを探している方からも、価格交渉について相談されることがあります。

そんなとき僕が考えるのは、

「いくら安くできるか？」だけではありません。

この物件の適正価格はいくら？

売主さんの状況は？

他に購入希望者はいる？

購入後にいくら必要？

そして何より、この家を本当に買いたいのか？

そこまで考えて交渉します。

不動産は、安く買えた人が勝ちではありません。

気に入った家を、自分たちが納得できる価格で買えた人が一番いい。

値引きは目的ではなく、納得して家を買うための一つの手段。

僕は、そう考えています。

こんにちは。
寝屋川市・枚方市・交野市の不動産売却・相続不動産のご相談をお手伝いしている、センチュリー21 プレイスアンドカンパニーです。

親が亡くなり、実家を兄弟で相続することになった。

そんなとき、「とりあえず兄弟2人の共有名義にしておこう」と考える方は少なくありません。

兄弟仲も悪くない。

今すぐ実家を売る予定もない。

誰か一人の名義にするのも決めにくい。

だったら、「とりあえず共有でいいんじゃない？」となるのも自然なことだと思います。

でも、不動産の仕事をしている私たちからすると、この「とりあえず」が少し気になります。

なぜなら、相続した不動産の共有名義は、今は問題がなくても、5年後、10年後に思わぬ問題につながることがあるからです。

そもそも「共有名義」って何？

例えば、父親が亡くなり、寝屋川市にある実家を兄と弟の2人で相続したとします。

兄が2分の1。

弟が2分の1。

このように、一つの不動産を複数人で所有する状態が「共有」です。

一見すると、とても公平ですよね。

だから相続のとき「兄弟で平等に分けよう」ということで、不動産も共有名義にするケースがあります。

でもここに、不動産ならではの難しさがあります。

現金なら1,000万円を500万円ずつに分けられます。

ところが家や土地は、真ん中から半分に切って持つわけにはいきません。

これが共有不動産を難しくする大きな理由です。

兄弟仲がいいから大丈夫？

これも本当によく聞く話です。

「うちは兄弟仲がいいから大丈夫ですよ」

もちろん、今はそうかもしれません。

そして、その関係がずっと続くのが一番です。

ただ、不動産は長期間保有する可能性があります。

5年後。10年後。20年後。

それぞれの生活環境は変わります。

例えば兄は「固定資産税もかかるし、もう売ろう」と思っている。

でも弟は「親父が残した家だから売りたくない」と思っている。

こうなると、話は簡単ではありません。

共有不動産は、一人の判断だけでは売却できません

共有している不動産全体を売却するには、原則として共有者全員の合意が必要になります。

兄が「今なら高く売れそうだから売ろう」と言っても、弟が、「俺は売らない」となれば、兄一人の判断で家全体を売却することはできません。

逆も同じです。

つまり、共有名義にするということは、将来の不動産の判断を共有者と一緒にしていくということでもあります。

相続したときには、そこまで先のことを考えていなかった。

これは珍しい話ではありません。

さらに相続が起きると、もっと複雑になることがあります

ここが特に知っておいていただきたいところです。

兄弟2人で実家を共有していたとします。

その後、兄が亡くなった。

兄の持分を、兄の妻や子どもが相続する可能性があります。

すると、それまで「兄と弟」だけだった共有関係に、

「兄の妻」

「兄の子ども」

などが加わる可能性があります。

そして、さらに次の相続が起これば……。

共有者が増えていくことも考えられます。

最初は兄弟2人だけだった不動産が、世代を重ねることで複数の親族による共有状態になる。

こうなると「売りたいけれど、全員の話がまとまらない」という問題が起きやすくなります。

「誰も住んでいない実家」なら特に考えてほしい

例えば、親が亡くなって実家を兄弟で相続した。

でも兄弟は、それぞれ別の場所に自宅を持っている。

実家には誰も住まない。

それでも、

「思い出があるから」

「すぐに決められないから」

と共有名義のまま空き家として残す。

気持ちはとてもよく分かります。

ただし、誰も住んでいなくても不動産を所有している以上、管理は必要です。

固定資産税。

庭木や雑草。

建物の劣化。

雨漏り。

防犯。

近隣への配慮。

空き家になった実家には、さまざまな管理の問題が出てきます。

さらに寝屋川市では、空き家を市場へ流通させるための新たな制度も検討されています。

これからは「とりあえず空き家のまま置いておく」という選択についても、今まで以上にしっかり考える必要が出てくるでしょう。

相続した実家は「平等」と「公平」が同じとは限りません

ここは相続不動産を考えるうえで、とても大切だと思っています。

兄弟2人だから、

「2分の1ずつにすれば平等」

確かに数字では平等です。

でも、それが将来まで含めて本当に公平なのかは別の話です。

例えば、一人が実家を相続する。

もう一人は預貯金など別の財産を相続する。

あるいは、実家を売却して現金にしてから兄弟で分ける。

条件によっては、このような方法を検討することもできます。

大切なのは「とりあえず2分の1ずつ」ではなく、その不動産を将来どうするのかまで考えて相続することだと思います。

2024年から相続登記も義務化されています

そして、相続した不動産について忘れてはいけないのが相続登記です。

2024年4月1日から相続登記が義務化されています。

相続によって不動産を取得したことを知った日から、原則3年以内に相続登記をする必要があります。

正当な理由なく義務に違反した場合には、10万円以下の過料の対象になる可能性があります。

また、制度開始前に相続した不動産についても対象になります。

「実家は亡くなった父親の名義のまま」

「もっと前に亡くなった祖父の名義だった」

そんなケースは、一度登記の状況を確認しておくことをおすすめします。

相続が決まってからではなく、「相続する前」に相談してもいいんです

不動産会社への相談というと「売ることが決まってから行くところ」と思われるかもしれません。

でも、相続不動産については、むしろその前に相談していただいても構いません。

例えば、

「実家はいくらくらいで売れそう？」

「古い家だけど、そのまま売れる？」

「解体したほうがいい？」

「兄弟で共有するか、一人が相続するか迷っている」

「売った場合、どんな流れになる？」

こうした情報を知ってから家族で話し合うのと、何も分からないまま話し合うのでは大きく違います。

不動産の価値を知ることは、売るためだけではありません。

相続について家族で考えるための材料にもなるのです。

寝屋川市・枚方市・交野市の相続不動産ならご相談ください

センチュリー21 プレイスアンドカンパニーでは、寝屋川市・枚方市・交野市を中心に、相続した実家、空き家、不動産売却についてのご相談を承っています。

「まだ相続したばかりで何も決まっていない」

「兄弟でどうするか話し合っている途中」

「売るか残すか迷っている」

「共有名義にする前に話を聞いてみたい」

「親が元気なうちに、実家の価値を知っておきたい」

そんな段階でも大丈夫です。

不動産相続では、「誰が相続するか」だけではなく、
「相続したあと、その家をどうするのか」まで考えることが大切です。

相続した実家は、単なる土地や建物ではありません。

家族の思い出が詰まった場所だからこそ、簡単に決められないこともあります。

だからこそ、「とりあえず共有名義」と決めてしまう前に、一度立ち止まって考えてみてください。

5年後、10年後も、この分け方で困らないだろうか？

そこまで考えて決めた答えなら、きっとご家族にとって納得できる相続に近づくはずです。

寝屋川市・枚方市・交野市で相続した実家や空き家について、「うちの場合はどうしたらいい？」と思ったら、センチュリー21 プレイスアンドカンパニーへお気軽にご相談ください。

売ることを決めるためではなく、これからどうするかを決めるための相談から、一緒に考えていきます。

こんにちは。

枚方市・寝屋川市・交野市を中心に不動産のお手伝いをしている、センチュリー21 プレイスアンドカンパニーです。

気になる家を見つけた。

駅から近い。

日当たりもいい。

価格も予算内。

間取りも好き。

「この家、いいな」

僕なら、そこで一度スマホを開きます。

見るのは物件情報ではありません。

ハザードマップです。

そもそもハザードマップって何を見るの？

ハザードマップでは、その地域で想定される災害リスクを確認できます。

たとえば、

洪水。

内水氾濫。

土砂災害。

地域によっては、ため池などの情報もあります。

枚方市では洪水・内水・土砂災害など、寝屋川市では淀川や寝屋川流域の洪水・内水・土砂災害など、交野市でも洪水・内水・土砂災害・ため池などの情報が公開されています。

家を買うなら、

価格を見るのと同じくらい、一度は見ておきたい地図です。

色が付いていたら、その家は買わない方がいい？

ここは誤解してほしくありません。

ハザードマップを開いて「あっ、この場所に色が付いてる！」

だから「この家はダメ！」と単純に判断するものではないと僕は思っています。

大切なのは、どんな災害が想定されていて、どの程度のリスクなのかを知ること。

浸水が想定されているなら、

想定される深さは？

避難場所は？

避難経路は？

戸建てなのかマンションなのか？

マンションなら何階なのか？

家族構成は？

車はどこに置く？

そこまで考えて初めて、そのリスクを自分たちがどう受け止めるか判断できます。

マンションなら「何階だから大丈夫」で終わらない

たとえばマンション。

「うちは5階だから、水が来ても大丈夫ですよ」

確かに住戸そのものへの浸水リスクは、低層階とは違うかもしれません。

でも、駐車場は1階。

電気設備は？

エレベーターが止まったら？

周辺道路が浸水したら？

家そのものだけではなく、

そこで生活を続けられるか、という視点も必要です。

戸建てなら、もう少し慎重に見る

戸建ての場合も同じです。

浸水想定区域だから絶対買わない。

区域外だから絶対安心。

そんな単純な話ではありません。

国土交通省も、水害ハザードマップ上で浸水想定区域に入っていないからといって、水害リスクがないと誤解しないよう注意を求めています。

つまり、色がない＝絶対安全でもないんです。

だから僕なら、ハザードマップだけでなく、土地の高さや周辺の地形、近くに川があるかなども見ます。

不動産には、100％安全と言い切れる場所はなかなかありません。

だから僕は「ハザードエリアの物件は買ってはいけません」とは言いたくありません。

駅に近い。

価格が魅力的。

生活が便利。

家族の実家に近い。

その人にとって、それ以上に大きなメリットがあることもあります。

だったら、リスクを確認する。

避難場所を確認する。

必要な備えを考える。

保険についても確認する。

そのうえで「僕たちは、この家を選ぶ」ならいいと思うんです。

一番避けたいのは、家を買ったあとに「そんなリスクがあるなんて知らなかった」となることです。

枚方市・寝屋川市・交野市で戸建てやマンションを探すとき、

間取りや価格を見るのはもちろん大切です。

でも、その家が建っている場所も見てください。

ハザードマップを見る。

周辺を歩く。川を見る。

道路を見る。避難場所も確認する。

不動産会社にも聞く。

今は国の「ハザードマップポータルサイト」でも、洪水・土砂災害などのリスク情報や土地の特徴を重ねて確認できます。

家は建物だけを買うものではありません。

その場所で暮らす毎日を買うものです。

だから僕が伝えたいのは「リスクがある家を買うな」ではありません。

リスクを知らないまま、家を買わないでほしい。

人生で大きな買い物だからこそ、

知って、見て、納得して選ぶ。

僕は、それが一番大切だと思っています。

こんにちは。

枚方市・寝屋川市・交野市を中心に不動産のお手伝いをしている、センチュリー21 プレイスアンドカンパニーです。

中古戸建てや土地を見に行って、リビングに入った瞬間、

「明るい！日当たり最高ですね！」

こんな物件があります。

南側を見ると、大きな駐車場。

建物がないから、光がたっぷり入ってくる。

これは気持ちいい。

でも僕なら、そこで一つ考えます。

「この駐車場、ずっと駐車場なのかな？」

今、建物がないからといって、将来もないとは限らない

家を買ったときには空き地だった。

駐車場だった。古い一軒家だった。

でも数年後、そこが売却されて建物が建つ。

これは十分考えられることです。

そうなれば、今まで入っていた光。

窓から見えていた景色。

風通し。

開放感。

こうしたものが変わる可能性があります。

だから僕は、物件を見るときに、

家だけではなく「隣」も見ます。

そこで確認したいのが「用途地域」

少しだけ不動産の専門的な話をします。

土地には、地域によって用途地域などの都市計画上のルールがあります。

そして用途地域などによって、

・どんな用途の建物が建てられるのか

・建ぺい率はどのくらいなのか

・容積率はどのくらいなのか

・高さに関する制限はどうなっているのか

などが変わります。

たとえば枚方市でも、第一種低層住居専用地域では建物の高さの限度が10mとされている区域がある一方、中高層の住宅を想定した地域や商業系の地域などでは条件が違います。

つまり、

「今、何が建っているか」だけではなく、「ここには将来どんな建物が建つ可能性があるのか」を見ることが大切なんです。

たとえば、気に入った戸建ての南側が月極駐車場だったとします。

日当たり抜群。リビングも明るい。

僕も「いいな」と思います。

でも同時に、その駐車場の用途地域は？土地の大きさは？

どんな規模の建物が建つ可能性がある？と考えます。

もちろん、将来何が建つかを正確に予言することはできません。

用途地域や建ぺい率・容積率を調べても、

「絶対にこの建物が建つ」まで分かるわけではありません。

でも、「何が建つ可能性がある場所なのか」を知ってから買うことはできます。

この違いは大きいと思います。

特に注意したいのは「南側が開けているから、この家に決めました」という場合です。

その開放感が物件を気に入った大きな理由なら、なおさら隣地を確認しておきたい。

家を買った3年後に建築計画のお知らせが出て、

「えっ、ここに建つの？」となるより、

購入前に可能性を知っておく方がいいですよね。

不動産では、知らなかったことより、

「確認できたのに確認しなかったこと」

の方が後悔につながることがあります。

枚方市・寝屋川市・交野市で戸建てや土地を探すとき、

建物の中を見るのはもちろん大切です。

でも僕は、内覧が終わったら外にも出てほしい。

そして一度、ぐるっと周りを見てください。

隣は何？向かいは何？空き地はない？

大きな駐車場は？古い建物は？用途地域は？

その土地には、どんな建物が建てられる？

そこまで見て初めて、その物件が少しずつ見えてきます。

今の日当たりが最高。

それは、とてもいいことです。

でも人生で大きな買い物をするなら、

僕はもう一歩先まで見たい。

今見えている景色だけじゃなく、これから見えるかもしれない景色まで考える。

家を買うということは、

建物だけを買うことではありません。

その場所の未来も含めて選ぶこと。

僕は、それくらい慎重でちょうどいいと思っています。

こんにちは。
枚方市・寝屋川市・交野市を中心に不動産のお手伝いをしている、センチュリー21 プレイスアンドカンパニーです。
今回は、賃貸住宅から退去するときのお話です。

引っ越しが決まって、荷物を出して、鍵を返して、「さあ、新生活だ！」と思っていたところに届く、原状回復費用の請求書。
クロス張り替えクリーニング。床の補修。その他いろいろ。
金額を見て、「えっ、こんなに払うの？」となった経験がある方もいると思います。
でも、ここで知っておいてほしいことがあります。

請求された金額を、内容を確認せずそのまま支払う必要があるとは限りません。

◇「原状回復」＝新品に戻す、ではありません。
そもそも原状回復という言葉。なんとなく、「借りたときの状態に戻してください」という意味に聞こえますよね。
でも国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、そういう考え方ではありません。
普通に生活していて発生する通常損耗や、時間が経ったことによる経年変化については、原則として借主が原状回復費用を負担するものではない、という考え方です。

つまり、住んでいたら自然に古くなるものまで、全部新品にして返してください、という話ではないんです。

◇借主が負担するのはどんなもの？

一方で、自分の不注意などで傷めてしまったものは話が違います。
たとえば、壁に落書きをした。不注意でフローリングに大きな傷をつけた。
結露を放置してカビやシミを拡大させてしまった。 喫煙によってクロスが変色したり、臭いが付着した。
こうした故意・過失や、通常の使い方を超えた損傷などについては、借主側に原状回復義務が生じることがあります。
要するに、普通に暮らして古くなったのか。 自分の使い方によって傷めたのか。
ここが一つの大きなポイントです。

◇クロスを全部張り替えるから、全部あなた負担？

ここも注意したいところです。たとえばクロスの一部を自分の不注意で傷つけてしまった。
だから大家さんが、「全部張り替えるので、全部負担してください」と言ったら？
これも、単純にそうなるとは限りません。
国土交通省のガイドラインでは、借主が負担する場合でも経過年数や負担する範囲を考慮するという考え方が示されています。
長年使われて価値が低下しているものを新品に交換するからといって、新品価格をそのまま借主に負担させるのが当然、というわけではありません。
ただし「契約書」は必ず確認してください。
ここは、とても大切です。「国交省のガイドラインがあるから何も払わなくていい！」という話でもありません。
賃貸借契約書には、ハウスクリーニング費用、鍵交換、その他の原状回復に関する特約、などが定められていることがあります。
特約については、その内容や説明、合理性などによって判断が変わるため、まず契約書を確認することが重要です。
国土交通省も、請求額に納得できない場合は、契約書と請求内容を確認し、金額の内訳や算出根拠が不明なら不動産会社や貸主に確認するよう案内しています。

◇高いと思ったら、まず「明細を見てください」
退去費用の請求を見て「高いな」と思ったら、いきなりケンカする必要はありません（笑）
まず、「この金額の内訳を教えてください」でいいんです。
どこを直すのか。なぜ借主負担なのか。何㎡分なのか。単価はいくらなのか。経過年数は考慮されているのか。そして契約書のどの特約に基づく請求なのか。
それを確認する。そのうえで、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」と照らし合わせてみる。
ガイドラインは国土交通省のホームページで一般の方でも確認できます。
知っているだけで、変わることがある賃貸住宅を退去するとき、「不動産会社から請求されたから払わないと」と思ってしまう方もいるかもしれません。
でも、大切なのは、払うべきものは払う。
でも、払う必要のないものまで当然のように払わない。
もちろん、自分で壊したものまで、「国交省のガイドラインに書いてあるから払いません！」ではダメですよ（笑）
契約書を見る。請求明細を見る。分からなければ確認する。
そして国土交通省のガイドラインを見る。

人生では、知らないだけで余計なお金を払ってしまうことがあります。
不動産も同じです。
お金を守るために必要なのは、値切ることではなく、まず知ること。
賃貸を退去するとき、契約書を見て「高いな」と感じたら、そのまま振り込む前に、一度内容を確認してみてください。
それだけで結果が変わることもあります。

こんにちは。

枚方市・寝屋川市・交野市を中心に不動産のお手伝いをしている、センチュリー21 プレイスアンドカンパニーです。

中古戸建てを見に行って、間取りもいい。価格も予算内。

駅からの距離も問題ない。

「この家、いいな」

と思っていたら、不動産会社からこんな説明が。

……越境？

なんだか急に難しい話になってきました（笑）。

でも中古住宅、特に昔からある住宅地では、越境が見つかることがあります。

では、越境がある家は買ってはいけないのでしょうか？

僕は、「越境がある＝ダメな物件」とは考えません。

大切なのは、何がどう越境していて、どう整理されているかを確認することです。

◇そもそも「越境」って何？

簡単に言えば、土地の境界線を越えて、建物や工作物などの一部が隣の土地に入っている状態です。

たとえば、

お隣の屋根や雨樋がこちら側に出ている。

ブロック塀が境界線をまたいでいる。

逆に、自分の家の屋根などがお隣側へ出ている。

こうしたケースがあります。

見た目では、「これくらいなら別にいいんじゃない？」と思うかもしれません。

でも家を購入するなら、「まあ、いいか」で終わらせない方がいい。

不動産ですからね。

◇なぜ越境が起きるの？

昔の住宅地では、今ほど測量技術や境界に対する意識が整っていなかった時代もあります。

家を建てたときには問題にならなかった。

お隣同士も、「昔からこうだから」で暮らしてきた。

それが土地を測量したり、売却したりするタイミングで、

「あれ？これ出てますね」と分かることがあります。

家同士は何十年も仲良く暮らしていたのに、

測ってみたら屋根だけがお隣へ遊びに行っていた。

そんなこともあるんです（笑）

◇越境していたら、すぐ直さないとダメ？

ここは状況によって異なります。

すぐに撤去や改修ができるものもあれば、屋根や建物の一部など、簡単には直せないケースもあります。

そこで実務では、越境の状況を確認したうえで、当事者間で書面を取り交わし、

将来、建て替えや改修をするときには越境を解消する

といった内容を確認しておくことがあります。

大切なのは、越境があることを知っているのか。

どちら側から越境しているのか。どの程度なのか。

書面などで整理されているのか。将来どうするのか。

そこまで確認して購入を判断することです。

◇僕なら「越境がある」だけでは判断しない

中古戸建てを購入するとき、「越境があります」と言われた瞬間に、

「じゃあ、この家はやめます」と決めてしまうのは少し早いと思っています。

逆に、「昔からこうだから大丈夫ですよ」だけで買ってしまうのも早い。

僕なら、中身を確認します。

境界は確認できているのか。越境物は何なのか。

将来、建て替えるときに問題にならないか。

売却するときはどうなるのか。

住宅ローンや担保評価への影響はないか。

必要なら土地家屋調査士などの専門家にも確認する。

そのうえで判断すればいいんです。

◇中古住宅は「問題がない家」より「問題が見えている家」

僕は中古住宅を見るときに、完璧な家を探そうとしすぎなくてもいいと思っています。

築年数が経っていれば、いろいろあります。

建物も古くなる。

設備も古くなる。

境界や越境について確認が必要なこともある。

大切なのは、何も問題がないように見えることではなく、問題になりそうなことがきちんと見えていること。

そして、それを理解して買うことです。

枚方市・寝屋川市・交野市で中古戸建てを探すときも、室内や価格だけでなく、土地の境界や越境について確認してみてください。

屋根が少し出ている。塀が少し気になる。

そんな小さな違和感があったら、

遠慮せず不動産会社に聞けばいいんです。

人生で何度も買うものではないからこそ、

「たぶん大丈夫」ではなく、「確認したから大丈夫」

僕なら、そんな家の買い方をしたいと思います。

こんにちは。

枚方市・寝屋川市・交野市を中心に不動産のお手伝いをしている、センチュリー21 プレイスアンドカンパニーです。

前回、不動産の「境界」についてお話ししました。

お隣の個人や民間所有の土地との境界を「民民」

道路など行政側の土地との境界を「官民」

今回は、もう少し踏み込んでみます。

たとえば、「実家の土地を売却しよう」となったとき、

土地もある。

建物もある。

登記もされている。

当然、どこからどこまでが自分の土地なのか分かっている……と思いますよね。

でも現地へ行ったら、「あれ？境界の杭が見当たらない」こんなことがあります。

◇登記されているから、境界も大丈夫？

ここが少し分かりにくいところです。

登記簿には土地の面積が記載されています。

法務局に地積測量図が備え付けられている土地もあります。

でも、土地によって資料の状況はさまざまです。

古い土地では、現在求められる精度とは異なる古い測量資料しかなかったり、現地で境界標を確認できなかったりすることもあります。

つまり、「登記されている＝現地のすべての境界が明確」とは限らないんです。

◇そこで出てくる「確定測量」

土地を売却するときなどに出てくる言葉が、「確定測量」です。

簡単に言えば、土地家屋調査士などの専門家が測量し、隣接する土地の所有者や、必要に応じて道路などを管理する行政側とも境界について確認していくものです。

そして境界を確認したうえで、測量図などを作成していきます。

ここでポイントになるのが、前回お話しした、民民と官民

お隣さんとの境界だけではなく、道路など公共用地との境界確認が必要になるケースもあるわけです。

だから確定測量には、ある程度の時間が必要になることがあります。

「来週、土地を売るから測量よろしく！」

……というわけにはいかないこともあるんですね（笑）

◇「現況測量」と何が違うの？

もう一つ聞くことがあるのが、「現況測量」です。

ざっくり分かりやすく言うと、現況測量は現在の土地や構造物などの状況を測って把握するもの。

一方で確定測量は、隣接地の所有者などとの境界確認を伴い、境界を明確にしていくものです。

ですから、「土地の面積を測った」ことと、

「隣地との境界が確定している」ことは同じ意味ではありません。

ここは土地を売買するときに知っておきたいポイントです。

◇そして怖いのが「越境」

境界を確認すると、「あれ？」ということが見つかる場合があります。

たとえば、隣の家の屋根や雨樋がこちら側に出ている。

塀が境界をまたいでいる。植木の枝だけではなく、工作物などが境界を越えている。

逆に、自分の建物の一部が隣地側へ出ている。

これがいわゆる越境です。

もちろん、越境があるから即座に売れないという話ではありません。

状況を確認し、必要に応じて当事者間で取り決めをしたり、将来の建て替え時などに解消する旨を確認したりするケースもあります。

重要なのは、

知らないまま売る。知らないまま買う。

これを避けることです。

◇売る直前ではなく、少し早めに確認しておく

僕が土地や古い戸建ての売却相談を受けたときに大切だと思うのは、

境界について早めに確認することです。

特に相続した土地などでは、所有者本人も詳しいことを知らない場合があります。

「昔からこの塀が境界だと思っていました」

ということもあります。

でも、不動産を売却する段階になれば、買主さんも当然気になります。

どこからどこまでを買うのか。

越境はないのか。

境界は確認されているのか。

だから、売却を考え始めた段階で資料や現地を確認しておく。

それだけでも、その後の進め方が変わります。

◇境界は、売る人にも買う人にも大切

枚方市・寝屋川市・交野市にも、昔からの住宅地や築年数の経った戸建てはたくさんあります。

そうした不動産を売買するとき、

建物の状態や価格だけではなく、

土地そのものの状態を確認する。

これも大切です。

境界標はある？

測量図はある？

民民の境界は？

官民の境界は？

越境はない？

分からなければ、土地家屋調査士など専門家に確認してもらう。

不動産は金額が大きいからこそ、

「たぶん、ここまでだと思います」

では済ませたくありません。

土地を売るということは、単に面積を売ることではなく、

「ここから、ここまで」を売ること。

境界って地味ですよね。

でも、不動産売買では、

その地味な一本の線が、とても大事なんです。

こんにちは。

枚方市・寝屋川市・交野市を中心に不動産のお手伝いをしている、センチュリー21 プレイスアンドカンパニーです。

戸建てや土地を購入するとき、

価格。

駅までの距離。

広さ。

日当たり。

間取り。

いろいろ確認しますよね。

でも、僕がもう一つ確認してほしいと思っているものがあります。

それが、「境界」です。

「え？土地って、どこからどこまでか決まってるんじゃないの？」

と思いますよね。

ところが不動産の世界では、必ずしも現地で境界が明確になっている物件ばかりではありません。

お隣さんとの境界は「民民」

境界には、大きく分けて考えると分かりやすい二つの相手があります。

まず、お隣が個人や民間所有の土地の場合。

これを不動産の現場では、「民民（みんみん）」と呼ぶことがあります。

民間と民間の境界だから、民民。

たとえば、

「このブロック塀の中心が境界？」

「いや、塀全部がこちらの土地じゃない？」

「昔、お父さんからここまでだと聞いていたけど……」

こんなことが起こる可能性があります。

見た目だけで判断できないのが、境界の難しいところです。

道路や市の土地との境界は「官民」

一方、土地の隣が市道などの公共用地だった場合。

民間の土地と行政側の土地との境界なので、「官民（かんみん）」と呼ばれます。

たとえば枚方市や寝屋川市、交野市が管理する道路などと自分の土地との境。

これが官民境界です。

道路と接しているから、

「道路の端が境界でしょ？」

と思うかもしれません。

でも、これも見た目だけで判断しない方がいい。

側溝や塀の位置と、法的に確認されている境界が必ずしも同じとは限らないからです。

境界標がない土地もある

現地を見ていると、土地の角などに小さな杭や金属のプレートが入っていることがあります。

これが境界を確認する手掛かりになります。

でも古い戸建てなどでは、「あれ？杭がない」ということもあります。

昔はあったけれど工事などでなくなった。

長い年月で分からなくなった。

そもそも境界確認が十分されていない。

いろいろなケースがあります。

だから中古戸建てや土地を購入するときには、

「境界標がありますか？」
「境界は確認されていますか？」

というところまで見てほしいんです。

数センチでも、不動産では大きな問題になることがある

「境界なんて数センチ違ったっていいじゃない」

と思うかもしれません。

でも、その数センチのところに、
塀をつくる。

建物を建て替える。

土地を売却する。

となったら話は変わります。

お隣さんから、「そこ、うちの土地ですよ」と言われたら困りますよね。

家を買ってから、お隣さんと境界について話し合う。

これはできれば避けたい。

新居で最初にするご挨拶が、

「はじめまして。ところで、この塀なんですけど……」

では、ちょっと気まずいです（笑）。

土地は「広さ」だけでなく「どこまでか」を見る

枚方市・寝屋川市・交野市で中古戸建てや土地を探すときも、物件資料に書かれている土地面積だけではなく、

境界標はあるのか。

測量図などの資料はあるのか。

隣接地との境界はどうなっているのか。

道路などとの官民境界はどうなっているのか。

こうしたところも確認することが大切です。

そして境界が不明確だからといって、必ずしも「買ってはいけない土地」というわけでもありません。

重要なのは、分からないまま買わないこと。

必要に応じて土地家屋調査士などの専門家に確認してもらい、状況を理解したうえで判断する。

これが大切です。

僕は不動産を見るとき、建物だけではなく、

「この土地は、どこからどこまでなのか」も見ます。

家はリフォームできます。

設備も交換できます。

でも土地そのものは、簡単には変えられません。

だからこそ、いい土地を選ぶ前に、自分が買う土地をちゃんと知る。

地味な話に見える「境界」。

実は、不動産購入ではかなり大切な話なんです。

こんにちは。

枚方市・寝屋川市・交野市を中心に不動産のお手伝いをしている、センチュリー21 プレイスアンドカンパニーです。

最近、枚方市や寝屋川市で不動産を見ていると、改めてマンションへの関心の高さを感じます。

そして、よく聞かれるのが、「マンションを買うなら、新築と中古、どちらがいいですか？」という質問。

これは好みや予算によって答えが変わります。

でも、僕自身が選ぶなら、中古マンションです。

理由は意外とシンプル。

見えるからです。

◆新築マンションは、完成するまで分からない

新築マンションのモデルルーム。

格好いいですよね。

家具も素敵。照明も素敵。

パンフレットの完成予想図を見ると、

「ここに住みたいなぁ」と思います。

でも僕は不動産の仕事をしているからこそ、少し慎重になります。

だって、まだ完成していないんですよね。

窓から実際に何が見えるのか。

午後の日当たりはどうなのか。

バルコニーに出たときの感覚。

周辺の建物との距離。

道路の音。

エントランスから部屋までの雰囲気。

完成予想図では、どうしても分からないことがあります。

パースはとてもきれいです。

でも僕は、人生で一番大きな買い物を、パースだけでは決められない

そう思っています。

◆中古マンションは「現物」が見える

その点、中古マンションは分かりやすい。

実際の部屋に入れる。

窓から外を見られる。

日当たりを確認できる。

共用部分も見られる。

駐車場も見られる。

そして何より、そのマンションが、その街にどう建っているのかが分かる。

僕はこれをかなり大事にしています。

不動産で後から変えられないもの。

それがロケーションです。

壁紙は変えられる。

キッチンも変えられる。

床だって変えられる。

でも、

駅までの距離。

周辺環境。

窓からの景色。

隣の建物との距離。

これは買ったあとでは変えられません。

◆古い部屋なら、リフォームすればいい

中古マンションを見て、

「部屋がちょっと古いな」

と思うこともあります。

でも、そこは僕ならあまり怖がりません。

前回のブログでもお話ししたように、

壁を変える。

床を変える。

キッチンを変える。

グレージュを入れてみる。

リフォームすれば、部屋の雰囲気は大きく変えられます。

つまり中古マンションなら、変えられないものを確認してから、変えられるものを自分好みに変える。

これができるんです。

僕は、この買い方が好きです。

◆マンション価格が気になる今だからこそ

枚方市の中古マンション相場は、2026年の直近データでも前年を上回っている調査があります。一方、寝屋川市では足元で下落を示すデータもあり、地域だけでなく駅や築年数、物件ごとの差を見ることが大切です。

だから僕は、

「マンション価格はこれから上がるから急いで買いましょう」

とは言いたくありません。

大切なのは、価格が上がるか下がるかを当てることより、自分が納得できる物件を買うことだと思うからです。

新築には、新築の良さがあります。

誰も住んでいない。

設備も新しい。

最新のマンションならではの魅力もある。

それでも僕が中古を選ぶ理由は、見て、確認して、納得してから買えるから。

家は、株のようにチャートだけを見て買うものではありません。

そこで朝を迎えて、そこから仕事に行って、家族とご飯を食べて、何年も暮らしていく場所です。

だからこそ僕は、「完成した姿が見える」という安心感に価値があると思っています。

新築か中古か。

価格だけで比べる前に、

「僕たちは、何を確認してから買いたいんだろう？」

そこから考えてみる。

人生で一番大きな買い物だからこそ、

想像だけじゃなく、自分の目で見て選ぶ。

僕なら、そうします。