土地を売ろうと思ったら、境界が分からない。「確定測量」って何？｜寝屋川市の不動産売却は、センチュリー21プレイス・アンド・カンパニー｜センチュリー21プレイス・アンド・カンパニー

こんにちは。

枚方市・寝屋川市・交野市を中心に不動産のお手伝いをしている、センチュリー21 プレイスアンドカンパニーです。

前回、不動産の「境界」についてお話ししました。

お隣の個人や民間所有の土地との境界を「民民」

道路など行政側の土地との境界を「官民」

今回は、もう少し踏み込んでみます。

たとえば、「実家の土地を売却しよう」となったとき、

土地もある。

建物もある。

登記もされている。

当然、どこからどこまでが自分の土地なのか分かっている……と思いますよね。

でも現地へ行ったら、「あれ？境界の杭が見当たらない」こんなことがあります。

◇登記されているから、境界も大丈夫？

ここが少し分かりにくいところです。

登記簿には土地の面積が記載されています。

法務局に地積測量図が備え付けられている土地もあります。

でも、土地によって資料の状況はさまざまです。

古い土地では、現在求められる精度とは異なる古い測量資料しかなかったり、現地で境界標を確認できなかったりすることもあります。

つまり、「登記されている＝現地のすべての境界が明確」とは限らないんです。

◇そこで出てくる「確定測量」

土地を売却するときなどに出てくる言葉が、「確定測量」です。

簡単に言えば、土地家屋調査士などの専門家が測量し、隣接する土地の所有者や、必要に応じて道路などを管理する行政側とも境界について確認していくものです。

そして境界を確認したうえで、測量図などを作成していきます。

ここでポイントになるのが、前回お話しした、民民と官民

お隣さんとの境界だけではなく、道路など公共用地との境界確認が必要になるケースもあるわけです。

だから確定測量には、ある程度の時間が必要になることがあります。

「来週、土地を売るから測量よろしく！」

……というわけにはいかないこともあるんですね（笑）

◇「現況測量」と何が違うの？

もう一つ聞くことがあるのが、「現況測量」です。

ざっくり分かりやすく言うと、現況測量は現在の土地や構造物などの状況を測って把握するもの。

一方で確定測量は、隣接地の所有者などとの境界確認を伴い、境界を明確にしていくものです。

ですから、「土地の面積を測った」ことと、

「隣地との境界が確定している」ことは同じ意味ではありません。

ここは土地を売買するときに知っておきたいポイントです。

◇そして怖いのが「越境」

境界を確認すると、「あれ？」ということが見つかる場合があります。

たとえば、隣の家の屋根や雨樋がこちら側に出ている。

塀が境界をまたいでいる。植木の枝だけではなく、工作物などが境界を越えている。

逆に、自分の建物の一部が隣地側へ出ている。

これがいわゆる越境です。

もちろん、越境があるから即座に売れないという話ではありません。

状況を確認し、必要に応じて当事者間で取り決めをしたり、将来の建て替え時などに解消する旨を確認したりするケースもあります。

重要なのは、

知らないまま売る。知らないまま買う。

これを避けることです。

◇売る直前ではなく、少し早めに確認しておく

僕が土地や古い戸建ての売却相談を受けたときに大切だと思うのは、

境界について早めに確認することです。

特に相続した土地などでは、所有者本人も詳しいことを知らない場合があります。

「昔からこの塀が境界だと思っていました」

ということもあります。

でも、不動産を売却する段階になれば、買主さんも当然気になります。

どこからどこまでを買うのか。

越境はないのか。

境界は確認されているのか。

だから、売却を考え始めた段階で資料や現地を確認しておく。

それだけでも、その後の進め方が変わります。

◇境界は、売る人にも買う人にも大切

枚方市・寝屋川市・交野市にも、昔からの住宅地や築年数の経った戸建てはたくさんあります。

そうした不動産を売買するとき、

建物の状態や価格だけではなく、

土地そのものの状態を確認する。

これも大切です。

境界標はある？

測量図はある？

民民の境界は？

官民の境界は？

越境はない？

分からなければ、土地家屋調査士など専門家に確認してもらう。

不動産は金額が大きいからこそ、

「たぶん、ここまでだと思います」

では済ませたくありません。

土地を売るということは、単に面積を売ることではなく、

「ここから、ここまで」を売ること。

境界って地味ですよね。

でも、不動産売買では、

その地味な一本の線が、とても大事なんです。