カテゴリ：ブログ / 投稿日付：2026/08/28 17:11
こんにちは。
枚方市・寝屋川市・交野市を中心に不動産のお手伝いをしている、センチュリー21 プレイスアンドカンパニーです。
今回は、少し投資家目線のお話をしてみたいと思います。
テーマは、収益物件のリフォーム。
アパートや一棟マンションを購入して、そのまま入居者から家賃をいただく。
もちろん、それだけでも収益物件としては成立します。
でも僕は、そこで一つ考えます。
「この物件、本当に今の家賃が限界なのかな？」
◆そのまま貸せば、収益もそのまま
たとえば、あるアパートを購入したとします。
すでに入居者がいて、毎月家賃が入ってくる。
これはありがたいことです。
ただ、何もしなければ基本的には、家賃収入も大きくは変わらない。
つまり、物件の収益力も大きく変わりません。
もちろん家賃を上げればいい、という単純な話ではありません。
同じような部屋が周辺にたくさんあって、設備も内装も普通。
その状態で、「来月から家賃1万円上げます」と言っても、なかなか難しいですよね。
だから僕が考えるのは、家賃を上げる前に、上げられる理由をつくるということです。
◆まず手をつけるなら「空室」から
ここが大事です。
収益物件を購入したからといって、最初から全部屋をリフォームする必要はありません。
むしろ僕なら、まずは空室から始めます。
空いている部屋を一つ。
そこで少し思い切ってみる。
普通の白い壁。
普通の床。
普通の照明。
もちろん、それでも貸せるかもしれません。
でも周辺に似たような部屋が何十室もあったら、
「どこも同じ」になってしまいます。
だったら、一部屋くらい、「なんだ、この部屋？」と思わせてもいい。
◆普通のワンルームを「選ばれる部屋」に変える
たとえば、壁の一面だけ大胆な色を入れる。
照明を少し落ち着いたものにする。
木目やアイアンを使って、カフェのような雰囲気にする。
趣味の道具を飾れる壁をつくる。
自転車好きの人向けに、室内に自転車を置ける空間をつくる。
逆に、白とベージュを基調にして、柔らかくてかわいい部屋にする。
照明やクロスでホテルライクな雰囲気にする。
全部屋を同じデザインにする必要はありません。
むしろ僕は、全部違っても面白いと思っています。
この部屋は男性向け。
この部屋は女性向け。
この部屋は在宅ワーク向け。
この部屋は趣味を楽しみたい人向け。
一棟の中に、いろいろな個性があってもいい。
◆家賃は「理由」があれば上げられる可能性がある
ここで、収益物件として重要になるのが家賃です。
たとえば現在6万円の部屋があったとします。
周辺の普通の部屋も6万円前後。
そこで内装や設備、デザインにしっかり手を入れて、
「この部屋なら7万円でも住みたい」
と思ってもらえる部屋をつくる。
立地や需要によっては、数千円から1万円、場合によってはそれ以上の家賃アップを狙えるケースもあります。
もちろん、2万円・3万円上げられるかどうかは、物件の立地や広さ、競合物件、リノベーション内容によって大きく変わります。
でも重要なのは、家賃を上げるために、商品そのものを変えるという発想です。
不動産も商品です。
同じ築年数。
同じ駅距離。
同じ広さ。
でも、片方は昔ながらの普通の部屋。
もう片方は、帰るのが楽しみになる部屋。
どちらを選びますか？ということです。
◆退去するたびに、一部屋ずつ育てていく
ここからが、僕が面白いと思っている考え方です。
最初から全戸リノベーションする必要はありません。
空室をリノベする。
その部屋が決まる。
そして次に退去が出たら、またその部屋をリノベする。
また次の退去が出たら、次の部屋。
そうやって少しずつ、一棟全体の家賃水準を上げていく。
一気に数千万円かけるのではなく、
退去のタイミングに合わせて投資していく。
これなら資金計画も立てやすくなります。
そして気がつけば、昔は6万円の部屋ばかりだったアパートが、6万5,000円。
7万円。7万5,000円。
そんな部屋が少しずつ増えていく可能性があります。
◆では、利回りはどうなる？
ここが収益物件の面白いところです。
たとえば、簡単な例で考えてみます。
10室あるアパート。
1室あたりの家賃が6万円だとすると、
満室時の月額家賃は60万円。
年間では720万円です。
仮に物件価格が8,000万円なら、
単純な表面利回りは約9％。
ここで、退去した部屋を順番にリノベーションしていき、
将来的に平均家賃を6万5,000円まで上げられたとします。
10室なら月65万円。
年間780万円。
年間の家賃収入は60万円増える計算です。
もちろんリノベーション費用はかかります。
そのため、工事費まで含めて本当に収益性が改善するかを計算することが重要です。
ただ、適正な投資額で家賃を引き上げることができれば、収益力が高まり、結果として物件全体の利回り改善につながる可能性があります。
◆さらに大事なのは「売るとき」
実は、ここでも差が出ます。
収益物件は、家賃収入が多いほど評価されやすくなる傾向があります。
つまり、同じ築年数。同じ場所。同じ10室。
でも、年間家賃収入720万円の物件と、年間家賃収入780万円の物件。
まったく同じ価値でしょうか？
当然、投資家から見た印象は変わります。
だから僕は、リノベーションは今の家賃を上げるだけではなく、将来の物件価値を育てる方法の一つだと思っています。
◆外観も、立派な「商品」です
そして収益物件では、部屋の中だけではありません。
外観。
エントランス。
照明。
植栽。
共用廊下。
ゴミ置き場。
こうした部分も重要です。
部屋を内覧する前に、入居希望者が最初に見るのは外観です。
そこで、「古そう……」となるのか。
それとも、「なんか、このアパート格好いい」となるのか。
この差は意外と大きい。
外壁を全部やり直さなくても、
照明を変える。
館銘板を変える。
植栽を整える。
色を一部変える。
それだけでも雰囲気が変わることがあります。
収益物件は、中も大事。外も大事。
そして一番大事なのは、
誰に住んでもらいたいかを決めることだと思います。
◆何でも豪華にすればいいわけではない
もちろん、高級なキッチン。高級な床。高級な洗面台。
全部つければいいという話ではありません。
30万円の家賃アップしか見込めないのに、500万円かける。
これでは投資として合わないかもしれません。
大事なのは、いくらかけて、いくら家賃を上げられるのか。
そして、何年で投資額を回収できるのか。
その地域ではどんな部屋が求められているのか。
ここを考えることです。
つまりリノベーションも、デザインだけではありません。
数字とセットです。
ここが収益物件の面白いところです。
僕自身、これまで収益物件の販売にも携わってきました。
だからこそ、
ただ「この物件は利回り○％です」と売るだけでは、少しもったいないと思っています。
今の利回りだけを見るのではなく、
この物件をどう育てたら、もっと収益力が上がるかそこまで考える。
空室が出たら「嫌だな」ではなく「次、この部屋どうしよう？」と考えてみる。
男前な部屋にする？
かわいい部屋にする？
趣味部屋にする？
ホテルライクにする？
そんなふうに、退去をリノベーションのチャンスに変える。
僕は、そこまで含めて収益物件の楽しさだと思っています。
◆枚方市・寝屋川市・交野市で収益物件を検討するなら
枚方市・寝屋川市・交野市でアパートや一棟マンションなどの収益物件を検討するとき、
今の利回りを見ることはもちろん大切です。
でも、今の家賃だけを見て終わらせない。
空室はどう変えられるか。
家賃は上げられる余地があるか。
外観は変えられるか。
どんな入居者に選ばれる物件にできるか。
そこまで考えると、収益物件はもっと面白くなります。
僕が見たいのは、「今、いくら儲かるか」だけではありません。
「この物件を、どこまで育てられるか」
収益物件は、買って終わりではない。
少しずつ手を加えて、家賃を育てる。入居率を育てる。
そして物件そのものの価値を育てる。
そこまで考えて投資できたら、
収益物件はもっと面白くなると思います。
センチュリー21プレイス・アンド・カンパニーでは、 寝屋川市・枚方市・交野市を中心に、不動産の買取・販売・相続相談を行っています。
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